“부동산 불로소득 100% 환수가 유일한 해법.”

[인터뷰] 이태경 토지정의시민연대 사무처장, 한겨레 법무팀장.

과연 노무현 정부의 부동산 정책은 실패한 것일까. 노무현 전 대통령은 부동산 투기세력과의 전쟁을 선포했고 전방위에 걸쳐 여러 가지 부동산 대책을 내놓았지만 부동산 가격은 거침없이 뛰어올랐다. 그리고 이명박 정부 출범 이후 여러 가지 다양한 변수들이 작용한 때문이지만 결국 부동산 가격은 일단 안정 국면에 접어든 상태다.

이태경 토지정의시민연대 사무처장을 만나 노무현과 이명박 정부의 부동산 정책에 대한 평가와 향후 정책에 대한 발전적 대안을 고민하는 자리를 마련했다.

– 이명박 정부가 대대적인 부동산 규제 완화를 추진하고 있다. 주택 재건축사업의 의무비율을 끌어내리는 것부터 시작해 분양가 상한제도 손질하겠다고 밝혔다. 이명박 대통령은 대선 후보 시절부터 공급 확대로 부동산 시장을 안정시킨다는 논리를 내세웠다. 일부에서는 이런 공급 중심의 논리가 부동산 가격을 뛰어오르게 만드는 것 아니냐는 우려도 있는데.
“원칙이 없어서 문제다. 실효성 없는 과도한 규제라면 풀어야겠지만 기본적인 원칙은 서야 한다. 먼저 재건축 문제부터 살펴보면 핵심은 개발이익 환수장치가 있느냐다. 재건축은 마음껏 허용하되 그 과정에서 발생하는 개발이익을 정부가 환수하는 제도적 장치를 두면 된다. 재건축만 하면 대박이 나도록 돼 있는 시스템에서 이를 마구 누른다고 해결되는 문제는 아니라는 이야기다. 그러니까 편법이 생겨나는 것이다. 정공법으로 가야 한다.”

– 바로 본론으로 들어가자. 정공법이 뭔가.
“종합부동산세를 비롯해 부동산 보유세를 더욱 강화하는 것이다.”

– 종부세는 지금도 반발이 많다. 이명박 정부는 종부세 과세 대상자를 줄이려는 시도도 하고 있다. 과연 가능한 이야기인가.
“부동산 문제의 모든 원인은 불로소득이다. 부동산을 토지와 건물로 나눠서 이해할 필요가 있다. 불로소득을 만드는 것은 건물이 아니라 토지다. 건물은 시간이 지나면 감가상각이 되는데 토지는 시간이 지날수록 가치가 늘어난다. 핵심은 건물은 소유할 수 있지만 토지는 소유할 수 없다는 것이다. 토지에서 얻는 불로소득을 차단하거나 환수해야 한다는 것이다. 불로소득의 환수의 가장 효율적인 수단이 바로 종부세다.”

– 종부세는 노무현 정부의 작품이다. 과연 효과가 있었나.
“당장 버블세븐 지역만 봐도 종부세 때문에 집값이 주춤하고 있다. 종부세는 확실히 투기를 억제하는 효과가 있다. 종부세는 노무현 정부의 최대의 성과라고 할 수 있다. 노무현 정부를 부동산 폭등의 주범이라고 비난하는 여론도 많은데 본질을 제대로 보자. 지난 5년은 저금리에 따른 유동성 과잉 덕분에 세계적으로 부동산 가격이 폭등했던 시기였다. 우리나라는 오히려 상승 폭이 적다. 노무현 때문에 오른 것이 아니라 그렇게 잡았는데도 오른 것이다. 오히려 이 정도 밖에 안 올랐다는 사실을 평가해줘야 한다.”

– 노무현 정부를 너무 긍정적으로 평가하는 것 아닌가.
“종부세는 확실히 혁신적인 정책이라고 할 수 있다. 역대 그 어떤 대통령도 못했고 앞으로도 결코 쉽지 않을 것이다.”

– 일부 부유층을 위한 징벌적 세금이라는 비난을 받고 있는데.
“맞는 지적이다. 지금은 상위 2% 부유층에 한정돼 있지만 종부세의 원칙을 살리려면 모든 주택으로 넓히고 세율도 지금보다 더 높이는 게 맞다.”

– 지금도 이렇게 반발이 큰데 종부세를 지금보다 더 확대하는 일이 과연 가능하겠는가.
“다분히 과장된 측면이 크다. 종부세만 해도 300만원 미만 내는 사람들이 60%가 넘고 그나마 전체 가구의 2% 밖에 안 된다. 노무현 정부 목표가 2009년까지 실효세율을 0.89%로 높인다는 것이었는데 지금보다 반발이 훨씬 커질 것이다. 10억원짜리 아파트면 1년에 890만원을 내야 한다는 이야기다. 만약 1억원짜리 아파트에 89만원을 내라고 하면 반발이 모든 세대로 확산될 것이다. 핵심은 무작정 세금을 늘리기만 할 게 아니라 가능하다면 그만큼 깎아줘야 하고 이 세금을 어떻게 쓸 것인지 국민들에게 설득을 해야 한다는 것이다.”

– 단순히 부동산 문제를 넘어서는, 쉽지 않은 이야기다.
“부동산과 조세 개혁을 포괄하는 이른바 패키지형 세제 개혁이 필요하다. 보유세를 높이되 거래세 같은 건 과감히 축소하거나 폐지할 수도 있다. 좀 더 나가면 부가가치세나 근로소득세, 법인세 등의 세율을 낮출 수도 있다. 기득권 계층의 반발이 심하겠지만 국민들을 설득해야 한다. 보유세가 늘어나는만큼 보유세 부담이 집값에 반영될 가능성이 있다. 그렇지만 다른 부분에서 조세 부담을 덜어주면 국민적 합의를 얻는 것도 충분히 가능하다. 지금처럼 목적세 개념으로 종부세 거둬서 지방 교부세로 흐지부지 나눠주는 것은 문제가 있다. 이를테면 확충된 재원으로 사회적 탁아제도를 도입할 수도 있을 거고 치매노인을 돌보는 요양기관을 정부에서 운영할 수도 있을 것이다. 더 멀리 내다보면 무상의료나 무상교육 등을 위한 재원을 만들 수도 있다. 방향은 두 가지다. 보유세를 늘리는 대신 다른 부문에서 감세를 할 것이냐, 아니면 늘어난 재원으로 사회보장 인프라를 구축할 것이냐다.”

– 이명박 정부에서는 요원한 이야기처럼 들린다.
“국민들 의식이 바뀌어야 한다. 우리 모두 솔직해질 필요가 있다. 핵심은 우리 사회에 내재된 투기적 심리다. 부동산, 문제 많다는 건 다들 알고 있지만 다들 여기 뛰어들어서 한 몫 잡으려고 한다. 모두가 부동산 시장에 묶여 있고 빚을 얻어가며 부동산을 사고 그렇지 못한 사람들은 도태된다. 이런 양극화는 사교육 시장의 문제와 얽혀 양극화를 세대에 걸쳐 확산시킨다. 부동산이 사회 양극화의 주범이라는 거 알고 있으면서도 다들 이 시스템에서 살아남을 수 있다고 믿고 있다. 정작 시스템을 바꾸려고 싸우는 사람은 많지 않다. 보유세를 늘리자는 건 시장을 거스르지 않으면서 토지 공개념을 구현하자는 발상에서 나온 제안이다. 불로소득을 철저하게 공공부문이 환수하고 이를 공공적인 목적에서 활용하면 된다. 다시 강조하지만 핵심은 토지와 건물을 구분해서 토지는 공공의 소유로 남겨두되 건물은 개인이 소유할 수 있도록 하는 것이다.”

– 토지공공임대제도 같은 맥락에서 이해할 수 있을 것 같다.
“맞다. 토지공공임대제는 정부가 토지를 소유하되 그 위에 건물을 지어 건물만 파는 방식이다. 일단 정부나 지방자치단체가 많은 토지를 보유하고 있어야 한다.”

– 지금처럼 부동산 가격이 올라있는 상태에서 정부가 그런 엄청난 비용을 부담할 필요가 있나. 또는 그럴 비용이나 있나.
“채권을 발행하면 된다. 부동산 가격이 고점이긴 하지만 멀리 보고 차근차근 진행하면 된다. 핵심은 불로소득에 노리는 투기적 가수요을 차단하는 것이다. 소형 평형의 경우 필요하다면 임대료를 조금 낮게 받거나 정부가 보조금을 지급할 수도 있다. 가수요가 사라지면 그때 비로소 시장원리가 제대로 작동하고 부동산 가격이 자리를 잡게 될 것이다.”

– 안양지역 반값 아파트는 실패하지 않았나.
“정부가 애초에 시범지역이라는 단서를 달고 들어가서 그렇다. 애초에 입지 조건도 좋지 않았다. 이왕 집을 사는 거면 다른데 가서 불로소득을 챙길 텐데 굳이 이런데 들어갈 필요가 없지 않을까. 당연한 이야기다. 다시 강조하지만 핵심은 정부가 불로소득 환수에 대한 강력한 의지를 밝히고 투기적 가수요를 차단하는 것이다.”

– 부동산 원가 공개에 대한 입장은 어떤가. 노무현 정부는 공약만 내놓고 철회했다.
“부동산 원가 공개는 당연히 필요하다. 그러나 원가 공개만으로 해결되는 문제가 아니라는 사실을 지적하고 싶다. 건설회사들이 폭리를 취하고 있는 건 맞지만 분양가를 낮추면 누가 이익을 보나. 분양에 당첨된 소수의 입주자들만 혜택을 본다. 입주하자마자 돈 방석에 올라앉고 주변 아파트들도 덩달아 가격이 뛰어오른다. 좀 더 근본적인 해법이 필요하다는 이야기다. 꼭 필요한 사람들이 적당한 가격에 집을 사도록 해야 한다. 그러려면 투기적 가수요를 잡고 시장을 정상화시키는 것이 유일한 해법이다.”

– 토지정의시민연대는 헨리 조지의 사상과 이론을 계승하는 것으로 알려졌다. 간단히 소개해 달라.
“미국의 사회학자, 헨리 조지는 칼 마르크스와 동 시대 사람인데 ‘진보와 빈곤’이라는 책에서 불로소득에 대한 입장을 밝힌 바 있다. 간단히 요약하면 토지는 사유재산이 돼서는 안 된다는 것이다. 토지에서 얻은 불로소득을 방치하는 사유재산제는 불완전한 사유재산제라는 게 헨리 조지 사상의 핵심이다. 생산의 3요소가 토지와 자본과 노동이라면 자본가와 노동자는 각각 위험부담과 기회비용을 부담하지만 토지 소유자는 생산에 아무런 기여도 하지 않으면서 다만 자연의 일부인 토지를 제공할 뿐인데도 지나치게 과도한 지대를 챙기고 있다는 것이 문제의식의 출발이다. 그래서 헨리 조지는 과도한 지대를 세금으로 환수해야 한다고 주장했다. 토지의 사용을 인정하되 다른 사람의 사용을 배제하는 대가인 지대를 사회에서 환수하고 실질적인 공유를 달성해야 한다는 이야기다. 헨리 조지는 심지어 지대를 100% 환수하면 다른 세금을 거둘 필요가 없다는 주장을 내놓기도 했다.”

– 부동산에서만 불로소득을 얻나. 주식과 금융에서도 불로소득을 얻는다.
“불로소득을 크게 세 가지 정도로 구분할 수 있을 것 같다. 첫째, 기여와 폐단의 정도에 따라, 둘째, 기회의 균등성에 따라, 셋째, 무책 손실에 따라. 부동산의 불로소득은 우리 사회의 생산활동에 아무런 기여도 하지 않는다. 주식의 불로소득은 여러 부작용이 있긴 하지만 성장의 동인으로 작용하는 측면이 크다. 기회의 균등성 역시 마찬가지다. 부동산은 엄청난 불로소득을 보장하지만 애초에 소수 기득권 부유층에게만 기회가 열려있다. 셋째, 무책 손실이란 참여하지 않았을 때 입게 될 손실을 말한다. 주식의 경우 그 정도가 약하지만 부동산은 소유하지 않는 사람이 갈수록 가난해지는 효과를 만든다. 부동산의 불로소득은 악성이다. 사회를 좀 먹고 경제에 악영향을 미친다.”

– 토지가 사유재산이 돼서는 안 된다는 주장은 매우 파격적이다. 위헌논란을 불러올 수도 있을 것 같다.
“그래서 최근 개헌 논의의 하나로 헌법 122조에 시장친화적 토지공개념을 추가하자는 논의도 나오고 있다. 122조는 ‘국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다’고 돼 있는데 ‘국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토를 효율적이고 균형 있게 이용·개발·보전하고 투기를 방지하기 위하여 토지공개념을 적용할 수 있다’고 바꾸자는 것이다. 필요하다면 ‘국가는 토지와 천연자원으로부터 소유자의 생산적 노력 및 투자와 무관하게 발생하는 이익을 환수할 수 있다’는 좀 더 적극적인 내용을 포함할 수도 있을 것이다.”

– 앞으로의 전망은 어떤가. 이 정부는 부동산 시장을 안정시키기는커녕 더욱 뒤흔들어 놓을 가능성이 크다.
“대선과 총선을 거치면서 자유주의 좌파세력이 거의 궤멸되다시피 했다. 덕분에 광범위한 보수세력과 소수의 진보세력만 남았다. 국민적 합의를 얻기가 쉽지 않은 것도 이런 정치적 배경 때문이다. 이명박 정부는 종부세 과세기준을 6억원에서 9억원으로 올리고 세대별 합산에서 인별 합산으로 전환하는 방안을 고려하고 있다. 이렇게 되면 사실상 종부세가 완전히 무력화된다. 11억원짜리 아파트를 부부가 갖고 있는데 이를 인별 합산으로 바꾸면 5억5천만원씩 나눠서 과세 대상에서 빠지면 된다. 이런 말도 안 되는 일이 진행 중이다. 일단은 토지 불로소득에 대한 문제제기를 공론화하는 것이 중요하다. 투기적 가수요를 잡는 게 부동산 정책의 핵심이라는 사실을 설득하는 것도 필요하다.”