[인터뷰] 홍헌호 시민경제사회연구소 연구원.
김헌동 경제정의실천시민연합 국책사업감시단 단장의 도발적인 인터뷰가 나간 뒤 다양한 반론이 쏟아졌다. 부동산 정책의 근본적인 해법을 모색하는 차원에서 홍헌호 시민경제사회연구소 연구원과 이태경 토지정의시민연대 사무처장, 선대인 김광수경제연구소 부소장 등 부동산 전문가들의 연쇄 인터뷰를 싣는다.
보금자리 주택이 집값 하락을 견인할 것인지는 좀 더 지켜봐야겠지만 최근 보금자리 주택 인근 지역 집값이 눈에 띄게 떨어지고 있는 것은 사실이다. 부동산 가격 안정을 위해 동분서주했던 보수·경제지들이 김헌동 단장의 인터뷰가 나간 뒤 이른바 ‘보금자리 폭탄’에 대한 비판을 쏟아내고 있는 것도 그 효과를 반증한다. 가뜩이나 찬 바람이 불고 있는 건설업계가 공멸하는 것 아니냐는 우려까지 나오고 있다.
홍헌호 시민경제사회연구소 연구원은 부동산 가격을 잡는 가장 확실한 해법이 금융 규제라고 주장해 왔다. 그는 보금자리 주택이 집값 하락을 견인할 거라는 김헌동 단장의 주장에 대해 “절반만 맞는 이야기”라고 지적했다. 보금자리 주택이 부동산 거품 붕괴의 신호탄이 될 수는 있지만 중장기적으로 근본적인 해법은 될 수 없다는 이야기다.
– 경제지들은 보금자리 주택 때문에 건설업계가 다 죽게 생겼다고 난리다. 반값까지는 아니지만 시세보다 싼 아파트를 대량 공급하는 게 집값을 끌어내리는 효과가 있는 건 사실 아닌가.
“영향이 없다고는 할 수 없다. 분명히 최근 집값 하락은 보금자리 주택 시행 이후 심리적 위축 효과가 크다. 그러나 과연 이명박 대통령이 약속한 것처럼 100만호까지 보금자리 주택을 늘릴 수 있을 것인지는 의문이다. 그렇게 공급을 늘리는 것이 바람직한 것인지도 의문이고 현실적으로 그럴 만한 땅도 없다. 그린벨트를 얼마나 더 해제할 것인가. 무엇보다도 문제는 보금자리 주택이 공공임대 주택을 줄이는 방향으로 추진된다는데 있다. 서민들 임대주택을 줄여서 로또 당첨자를 만드는 이런 정책에 동의할 수 없다.”
– 노무현 전 대통령은 온갖 부동산 대책을 내놓았지만 정작 건설회사들의 폭리구조를 손대지 않았다. 이 대통령은 하고 있는 반값 아파트를 노 전 대통령은 왜 못했던 것일까.
“노 전 대통령은 8·31과 3·30 등 일련의 부동산 대책 등이 효과를 거둘 거라고 믿었던 것 같다. 그때는 진보진영에서도 기대가 컸다. 1가구 2주택 양도세 중과 같은 대책은 거의 효과가 없었는데 효과가 없으면 바로 더 강도 높은 대책을 내놨어야 했다. 그런데 노 전 대통령은 중요한 기회를 놓쳤다. 결과적으로 부동산 불패신화를 다시 한 번 확인시켜줬다.”
– 의욕적으로 종합부동산세를 도입했지만 역시 실패했다. 이유가 뭐라고 보나.
“만약 열린우리당이 집권을 연장할 가능성이 있었다면 달랐을지도 모른다. 그러나 강남 부자들은 한나라당이 집권하게 되면 종부세는 폐지될 거라고 생각했고 실제로 정권 교체에 성공했다. 세금으로 부동산을 잡기는 결코 쉽지 않다. 반발이 거센 반면 효과는 크지 않다. 부담은 되겠지만 집값이 계속 뛰는데 세금 무서워서 거래를 안 하겠나.”
– 싼 값에 공급을 늘리는 것도 안 되고 세금도 안 되고 그렇다면 대안은 뭔가.
“가장 확실한 해법은 금융규제다. 부동산 담보대출을 어렵게 만들라는 이야기다. 담보인정비율(LTV)과 부채상환비율(DTI)을 낮추면 수요가 확 줄어든다. 사실 노무현 정부 말기 부동산 가격이 안정됐던 것도 부동산 담보 대출 규제 때문이라고 본다. 금융규제는 비용도 안 들고 효과는 즉각적이면서 강도 조절도 쉽다. 기득권 계층의 저항도 심하지 않다.”
– 대출을 까다롭게 하면 돈 없는 서민들만 피해를 본다는 지적도 있다.
“그렇지 않다. 집값이 낮아지면 대출 안 받고도 집을 살 수 있을 것 아닌가. 빚내서 집 사는 건 부자들도 마찬가지다. 연 소득 7500만원 이상 주택 구입자의 LTV가 43.3%나 된다. 오히려 소득이 낮을수록 LTV가 낮다. 대출 규제를 강화하면 부자들도 집을 사기 어렵게 된다는 이야기다. 5채 살 걸 3채 밖에 못 사게 되면 당연히 집값이 떨어지게 된다. 이보다 더 확실한 부동산 안정화 대책이 어디 있는가.”
– 그렇게 쉽고 간단한 걸 왜 하지 못하는 건가.
“일단 경제 관료들이 안 좋아한다. 노 전 대통령 때도 마찬가지였다. 금융이 미래 성장동력이라고 생각해서 무조건 시장에 맡겨 두는 게 최선이라고 생각했다. 국민들도 안 좋아한다. 빚을 못 내게 하면 싫어한다. 우리 빚 내게 해주세요, 이런 건데 정말 답답한 일이다. 경제학자들도 마찬가지다. 미국에서 공부하고 온 사람들은 정부가 금융에 손을 대는 걸 싫어한다. 가장 손쉬운 해법을 두고 다들 공급확대니 공공임대니 엉뚱한 소리만 한다.”
– 진보진영에서는 공공임대를 유일한 해법으로 받아들이는데 생각이 다른가.
“공공임대, 말은 좋지만 현실적으로 어렵다. 정부가 집을 짓는데도 한계가 있고 공공임대가 늘어난다고 해도 집값은 또 별개다. 집값이 뛰면 공공임대를 짓는 비용도 늘어난다. 그 비용은 누가 댈 것인가. 근본적으로 집값을 잡는 게 우선이라는 이야기다. 핵심은 결국 투기적 가수요를 뿌리 뽑자는 것 아닌가. 공급을 늘리려면 먼저 시장을 얼어붙게 만들어야 한다. 집값을 끌어내린 다음 반값이든 반의 반값이든 공급을 늘려야 한다. 그러려면 금융규제 말고는 방법이 없다.”
