매일경제가 부동산 규제 때문에 강남에서는 재건축을 해봐야 남는 게 없다고 주장했다. 매경은 서울지역 주요 재건축 단지의 수익성을 시뮬레이션해 본 결과 서울 대치동 은마아파트의 경우 최저 시세가 3.3㎡에 3906만원 이상 돼야 수지가 맞는다고 보도했다.
매경 18일 1면과 5면에 실린 <강남 재건축 남는 게 없다>와 <거미줄 규제 묶여 수익 빠듯… 애물단지 될 수도>는 과장과 왜곡으로 점철돼 있다.
매경의 계산에 따르면 은마아파트의 경우 사업 개시시점을 올해 9월로 잡고 개시시점 시가총액이 2조8682억원, 여기에 집값 상승분 1조8643억원을 더하고 공사비 등 비용 1조668억원과 임대주택 대지비 535억원을 더하면 총 비용이 5조8531억원, 분양 연면적이 49만4536㎡니까 3.3㎡당 가격은 3906만원이 된다.
먼저 집값 상승분은 내년 이후 2001년까지 강남지역 평균 주택 상승폭 6%를 반영한 것이다. 내년 이후에도 집값이 계속 오를 거라는 가정에 기초한 결과라는 이야기다.
건축비 등 비용은 ㎡당 무려 152만원이나 잡혀 있다. 3.3㎡(1평)당 계산하면 502만원꼴이다. 그러나 올해 9월 분양했던 군포부곡지구의 경우 건축비가 3.3㎡당 469만원이었다. 경실련은 370만원이면 충분하다고 반발하기도 했다. 실제로 서울SH공사 장지발산지구의 경우 건축비가 3.3㎡당 366만원이었다. 동탄신도시의 경우는 355만원 밖에 안 됐다.
은마아파트는 도대체 금이라도 바른 것일까. 가산비용까지 감안하더라도 3.3㎡당 150만원이나 비쌀 이유가 없다. 112㎡의 경우 건축비가 5천만원 이상 차이난다는 이야기다.
더 어처구니 없는 대목은 임대주택 대지비를 버젓이 재건축 비용에 포함시킨 부분이다. 개정 주택법에서는 늘어나는 용적률의 25%만큼 임대주택을 의무적으로 짓도록 돼 있다. 매경은 은마아파트의 경우 임대주택 대지비를 535억원을 잡고 이를 분양가에 포함시켰다. 대지를 새로 구입하는 것도 아닌데, 임대주택에 용적률을 내주는만큼 분양가를 높여 받아야겠다는 이야기다.
매경은 이런 계산으로 개포 주공아파트 1단지는 3.3㎡당 3885만원, 잠실 주공 5단지는 2965만원이 돼야 한다는 결론을 내놓았다.
매경은 “재건축 부담금이란 강력한 이익환수 수단이 남아있는 한 대박은 무리”라고 지적한다. 매경은 입주시점 시세를 3.3㎡당 5016만원으로 가정할 경우 “은마와 개포 주공 1단지의 경우 조합원 평균 개발이익이 3억6510만원과 4억3160만원인데 이 가운데 1억4800만원과 1억8100만원을 재건축 부담금으로 내야 한다”고 지적했다.
3억6510만원을 남겨 이 가운데 1억4800만원을 내면 2억1710만원이 남는다. 매경은 이 정도는 대박이 아니라고 억지를 부린다. 대박이 되려면 도대체 얼마를 남겨야 한다는 이야기일까.
매경은 강남 재건축이 수지 타산이 안 맞게 된 근본 이유를 외면하고 있다. 매경은 용적률 제한과 임대주택 의무비율, 분양가 상한제, 재건축 부담금 등 거미줄 규제 탓을 하고 있지만 문제의 본질은 규제 완화를 기대하고 몰려든 투기적 수요에 있다. 시세가 터무니없이 비싸게 잡혀 있기 때문에 규제를 파격적으로 완화해 용적률을 높이거나 집값이 크게 뛰어오르지 않는 이상 대박을 터뜨리기 어려운 구조라는 이야기다.
국민은행에 따르면 은마아파트 112.39㎡(34평)의 경우 12월14일 기준 매매가가 12억원에 이른다. 평당 계산하면 3529만원이다. 개포 주공 1단지 59.5㎡(18평)의 경우는 14억7250만원, 평당 8180만원이다.
평당 8천만원이 넘는 아파트를 허물고 새로 지어서 대박을 터뜨리려면 얼마나 비싸게 팔아야 할까. 분양가 상한제를 엄격히 적용하면 개포 주공 1단지의 경우 분양가가 평당 2633만원이 된다. 그런데 매경은 수지타산을 맞추려면 최소 3885만원이 돼야 하고 5016만원을 받아도 대박은 아니라고 주장한다.
18평 아파트가 15억원 가까이 나가는 이 어처구니없는 현실에 대해 매경은 아무런 문제제기도 하지 않는다. 이 비좁고도 턱없이 비싼 아파트를 구입한 사람들은 대부분 시세차익을 노리고 매입했거나 앞으로더 더 오를 것으로 기대하고 아직 팔지 않고 있는 사람들이다. 매경은 이 아파트가 애물단지가 되는 것을 왜 두려워하는 것일까. 왜 이들의 투자 실패를 감싸고 도는 것일까.
매경의 주문은 결국 용적률 제한을 풀어서 이들의 개발이익을 늘려달라는 것이다. 대선을 하루 앞둔 시점에서 매경의 기사에는 정권 교체와 파격적인 규제 완화에 대한 기대감이 묻어난다.
